Chính thức: Căn hộ chung cư xây mới sẽ áp dụng thời hạn sử dụng

Ngày 28/7, Trung ương đã chính thức ban hành Nghị quyết 21 nhằm thay thế Nghị quyết 18 ban hành năm 2022, đưa ra hàng loạt định hướng chỉ đạo mang tính chiến lược cho quá trình sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan. Trong đó, điểm đáng chú ý nhất đối với người dân là việc xác lập thời hạn sử dụng đối với các căn hộ chung cư xây mới, bên cạnh những chính sách đột phá về bồi thường thu hồi đất, định giá đất và kiểm soát tình trạng đầu cơ.

Xác lập thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn công trình

Một trong những nội dung nhận được sự quan tâm lớn nhất trong Nghị quyết 21 là quy định áp dụng thời hạn sử dụng đối với các căn hộ chung cư xây mới dựa trên niên hạn xây dựng của công trình. Dù vậy, Nhà nước vẫn cam kết bảo đảm đầy đủ quyền tài sản cho các chủ sở hữu. Theo đó, khi công trình kết thúc thời hạn sử dụng, người sở hữu căn hộ sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan để tiến hành xây mới lại chung cư theo định hướng pháp luật.

Song song với quy định trên, Trung ương yêu cầu hạn chế đến mức tối đa hoạt động phân lô, bán nền tại các khu vực đô thị, đặc biệt là ở những đô thị quy mô lớn. Tới đây, thời hạn sử dụng đất dành cho các loại hình nhà công vụ thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở chính sách và nhà ở cho thuê sẽ được quy định lâu dài.

Nhằm gia tăng quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, Nhà nước sẽ ban hành các chính sách ưu đãi về giao hoặc cho thuê đất để khuyến khích khối tư nhân tham gia phát triển nhà ở cho thuê giá hợp lý. Đáng chú ý, một cơ chế thí điểm hoàn toàn mới cũng được đề ra: Nhà nước sẽ mua lại những dự án nhà ở thương mại mà chủ đầu tư gặp bế tắc, không còn khả năng triển khai hoặc không thể chuyển nhượng. Mức giá thu mua sẽ được tính đúng, tính đủ và hợp lý dựa trên các chi phí đầu vào thực tế của nhà đầu tư, tuyệt đối không tính bao gồm phần địa tô chênh lệch.

Về phương thức phân bổ quỹ đất do Nhà nước quản lý, việc giao đất hay cho thuê đất sẽ được thực hiện công khai, minh bạch thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án. Điều này giúp đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng giữa khu vực công và tư, chọn lựa đúng các chủ thể có đủ năng lực. Các quy định chi tiết về trường hợp được giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu hoặc trường hợp nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất sẽ được quy định rõ ràng kèm tiêu chí và cơ chế giám sát chặt chẽ.

Đối với hình thức trả tiền thuê đất, người sử dụng đất có thể linh hoạt chọn thanh toán hàng năm hoặc trả một lần cho toàn bộ thời gian thuê. Việc nghiên cứu cơ chế giao, cho thuê đất có thời hạn đối với một số nhóm hình thức sử dụng đất sẽ được đánh giá toàn diện để tránh gây tác động tiêu cực đến kinh tế - xã hội, thị trường tài chính, tín dụng và quyền tài sản của người dân.

Nghị quyết cũng hướng tới việc tinh gọn công tác quy hoạch, tiến tới xây dựng một quy hoạch tích hợp thống nhất trên từng đơn vị hành chính. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia sẽ phân bổ đất thành các nhóm lớn hợp lý nhằm cắt giảm chi phí hành chính khi chuyển đổi mục đích. Bên cạnh đó, chính sách quản lý đất trồng lúa sẽ chuyển từ việc áp đặt diện tích tối thiểu "cứng" sang cho phép linh hoạt chuyển đổi những diện tích kém hiệu quả, nhưng vẫn nằm trong cơ chế kiểm soát chặt chẽ nhằm giữ vững an ninh lương thực.

Chuyển đổi tư tư tưởng: Tái thiết cuộc sống thay vì chỉ bồi thường tài sản

Điểm đột phá mang tính nhân văn sâu sắc trong công tác thu hồi đất là sự chuyển dịch mạnh mẽ từ tư duy đơn thuần "bồi thường tài sản bị thu hồi" sang "tái thiết cuộc sống cho người dân". Mục tiêu cốt lõi của chính sách mới là bảo đảm cho những người bị thu hồi đất ở có được nơi ở mới, điều kiện sống cũng như sinh kế tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.

Để tránh tình trạng lạm dụng, các tiêu chí và phạm vi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hay phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sẽ được thể chế hóa rõ ràng hơn. Đặc biệt, đối với các dự án mà nhà đầu tư đã tự thỏa thuận được phần lớn diện tích và nhận được sự đồng thuận của đại đa số người dân, Nhà nước sẽ ra quyết định thu hồi phần diện tích còn lại để đảm bảo tiến độ.

Ngoài ra, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ được tách riêng thành các dự án độc lập để triển khai trước. Chính quyền cấp địa phương được giao quyền quyết định các chính sách hỗ trợ bổ sung phù hợp với tình hình thực tế. Các khu tái định cư bắt buộc phải được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ thiết yếu và phương án bảo đảm sinh kế lâu dài cho cư dân.

Phân cấp cho địa phương quyết định giá đất và điều tiết địa tô chênh lệch

Trong cơ chế quản lý tài chính về đất đai, Nhà nước tiếp tục giữ quyền quyết định giá đất dựa trên dữ liệu khoa học, công khai và kết nối dữ liệu chuyên ngành, ngăn chặn triệt để tình trạng thao túng hay thổi giá ảo.

Mô hình phân cấp quản lý giá đất sẽ được triển khai rõ ràng: Trung ương chịu trách nhiệm ban hành các nguyên tắc, tiêu chí khung, phương pháp và cơ chế kiểm tra; còn chính quyền địa phương sẽ trực tiếp quyết định giá đất cụ thể. Ở cấp địa phương, cơ quan tài chính sẽ chủ trì phối hợp với đơn vị môi trường, nông nghiệp và các bên liên quan xây dựng bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh. Cơ quan tài chính Trung ương đảm nhận vai trò quản lý nhà nước chung về giá đất.

Nguồn thu từ tiền sử dụng và tiền thuê đất sẽ được phân chia hợp lý giữa ngân sách Trung ương và địa phương. Phần giá trị đất tăng thêm phát sinh từ việc triển khai quy hoạch, đầu tư hạ tầng hoặc mở rộng không gian đô thị sẽ được Nhà nước điều tiết triệt để nhằm ngăn chặn lợi ích nhóm, chống lãng phí, đồng thời tạo nguồn lực tái đầu tư cho hạ tầng, chỉnh trang đô thị và an sinh xã hội.

Đưa ra bài toán tài chính chống găm giữ đất, số hóa toàn bộ dữ liệu địa chính

Nhằm triệt tiêu nạn đầu cơ, bỏ hoang đất đai gây đẩy giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người dân, các chính sách thuế và tài chính sẽ được thiết kế lại theo lộ trình cụ thể. Nguyên tắc cốt lõi được đặt ra là: "Làm cho việc găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn nhiều so với lợi ích đầu cơ".

Các cơ quan chuyên trách sẽ nghiên cứu áp dụng mức thuế cao hơn đối với những diện tích đất bỏ hoang, đồng thời xây dựng cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch từ phần thặng dư kinh doanh bất động sản. Chính sách thuế sử dụng đất cũng được rà soát lại theo chuẩn quốc tế nhưng vẫn đảm bảo các ưu đãi nhân văn dành cho hộ nghèo, người thu nhập thấp, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công và người chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở.

Hướng tới một thị trường minh bạch và ổn định, mọi thông tin từ quy hoạch, giá đất, pháp lý dự án đến tình trạng giao dịch, thế chấp sẽ được công khai toàn bộ. Hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất sẽ từng bước chuyển sang hình thức đăng ký bắt buộc, thúc đẩy thanh toán qua ngân hàng không dùng tiền mặt và giao dịch qua sàn.

Về lộ trình chuyển đổi số, Trung ương đặt mục tiêu hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số cho toàn bộ các thửa đất đã thu thập thông tin vào cuối năm 2026. Tiếp đó, đến hết năm 2027, toàn quốc sẽ cơ bản hoàn tất công tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính và phủ kín cơ sở dữ liệu đối với những diện tích còn lại.