Lãi suất mua nhà thả nổi chạm 16%, dòng tiền bất động sản đang chảy về đâu?

Áp lực tài chính gia tăng rõ rệt từ sau năm 2027

Theo ghi nhận của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong vài tháng trở lại đây, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất sau ưu đãi lên mức 12 - 14%/năm, thậm chí có thời điểm vọt lên 16%/năm. Điều này khiến chi phí vay vốn gia tăng đáng kể, đặc biệt đối với những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Trước đó, không ít khách hàng tiếp cận các gói vay với lãi suất ưu đãi chỉ 5 - 6%/năm, song thời gian cố định thường ngắn, chỉ kéo dài 3 - 6 tháng. Khi bước sang giai đoạn thả nổi, lãi suất tăng mạnh khiến tổng chi phí vay thực tế vượt xa dự tính ban đầu, làm đảo lộn kế hoạch tài chính, nhất là với nhóm đầu tư ngắn hạn.

Áp lực lãi vay hiện tại vẫn trong khả năng chịu đựng của nhóm mua nhà giai đoạn 2023 - 2024, do còn dư địa tài chính nhất định. Tuy nhiên, theo VARS, rủi ro sẽ rõ nét hơn trong giai đoạn 2027- 2028, khi các khoản vay của nhóm mua năm 2025 - vốn mua ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn -  đồng loạt kết thúc thời gian ưu đãi và ân hạn nợ gốc. Nếu thu nhập không cải thiện tương ứng và thị trường không tăng giá đủ mạnh, áp lực trả nợ sẽ gia tăng đáng kể.

Trong bối cảnh lãi suất leo thang, hành vi của người tham gia thị trường đang dần thay đổi. Người mua để ở, đặc biệt là các gia đình trẻ, có xu hướng trì hoãn kế hoạch, tiếp tục thuê nhà hoặc chuyển sang các khu vực xa trung tâm -  nơi giá bất động sản thấp hơn khoảng 30%.

Đối với nhà đầu tư, nhóm có nguồn lực tài chính trung bình và phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chuyển sang trạng thái thận trọng, quan sát thị trường, khiến thanh khoản chung có dấu hiệu chững lại. Dòng tiền vì vậy trở nên chọn lọc hơn thay vì lan tỏa rộng như trước.

Dù vậy, dòng vốn không hoàn toàn rút khỏi thị trường. Những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, sử dụng đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục giải ngân, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn. Họ ưu tiên các sản phẩm phù hợp khả năng tài chính, pháp lý minh bạch và có khả năng tạo dòng tiền ổn định từ cho thuê, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

VARS nhận định, trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ nghiêng về những cá nhân và tổ chức có nền tảng tài chính vững và chiến lược đầu tư dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại nếu lựa chọn được sản phẩm có giá trị khai thác tương xứng, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch bài bản.

Các chuyên gia cũng nhấn mạnh, quyết định đầu tư hiện nay không còn chỉ xoay quanh kỳ vọng tăng giá. Nhà đầu tư cần đánh giá tổng thể nhiều yếu tố như khả năng tạo dòng tiền, mức độ an toàn tài chính, cũng như tiềm năng tăng trưởng gắn với hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống thực tế.

Dòng tiền chuyển hướng về phân khúc phục vụ nhu cầu thực

Chung quan điểm, ông Dương Long Thành -  Chủ tịch Thắng Lợi Group -  cho rằng lãi suất tăng đang trở thành một trong những thách thức lớn của thị trường. Người mua nhà chịu áp lực từ chi phí vay, biến động lãi suất và các rào cản tín dụng, khiến việc tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn.

Theo ông, thị trường cần quay về giá trị cốt lõi là phục vụ nhu cầu an cư. Doanh nghiệp cần tập trung phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, đảm bảo giá bán hợp lý, pháp lý minh bạch và chất lượng sống cho cư dân.

Ở góc nhìn khác, bà Mai Thanh Thảo -  Phó Giám đốc Bộ phận Ngân hàng và Dịch vụ Doanh nghiệp Savills Việt Nam -  cho rằng trong bối cảnh lãi suất cao, nhà đầu tư nên ưu tiên các tài sản đáp ứng ba tiêu chí: phục vụ nhu cầu thực, pháp lý rõ ràng và có khả năng tạo dòng tiền.

Cụ thể, phân khúc căn hộ trung cấp với mức giá phù hợp thu nhập và pháp lý hoàn chỉnh được đánh giá có khả năng phục hồi sớm sau các chu kỳ điều chỉnh, nhờ nhu cầu nhà ở tại đô thị lớn vẫn duy trì ổn định trong bối cảnh đô thị hóa tiếp diễn. Ngoài ra, nhà ở đã hoàn thiện trong các khu dân cư hiện hữu cũng là lựa chọn an toàn, giúp khai thác ngay và giảm thiểu rủi ro liên quan đến tiến độ hay pháp lý.

Bên cạnh đó, các chuyên gia gợi ý cân nhắc bất động sản khu công nghiệp và logistics -  phân khúc gắn với sản xuất và dòng vốn FDI, mang tính phòng thủ cao. Các loại hình tạo dòng tiền ổn định như văn phòng quy mô vừa, nhà trọ, căn hộ dịch vụ tại khu vực có nhu cầu thuê cao, hay shophouse trung tâm có khách thuê ổn định cũng được đánh giá là những kênh đầu tư đáng chú ý.