Đề xuất chấm dứt quyền sở hữu chung cư khi công trình hết hạn sử dụng: Hiệp hội phản ứng

Bộ Tư pháp vừa công bố hồ sơ thẩm định dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng soạn thảo. Dự thảo gồm 13 chương với 150 điều, giảm 48 điều so với Luật Nhà ở hiện hành.

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất là đề xuất quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn. Theo đó, quyền sở hữu được xác lập kể từ khi Nhà nước công nhận quyền sở hữu và sẽ chấm dứt khi công trình hết thời hạn sử dụng hoặc chưa hết niên hạn nhưng thuộc trường hợp bắt buộc phải phá dỡ theo quy định.

Dự thảo nêu rõ, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng hoặc xuất hiện tình trạng hư hỏng nghiêm trọng, có nguy cơ mất an toàn, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để quyết định có gia hạn thời gian sử dụng và thời hạn sở hữu hay không. Nếu công trình không đáp ứng điều kiện tiếp tục khai thác, việc phá dỡ sẽ được thực hiện theo quy định.

Đối với các chung cư phải tháo dỡ, chủ sở hữu căn hộ vẫn có quyền tiếp tục sử dụng phần diện tích đất thông qua việc cùng đóng góp kinh phí để cải tạo, xây dựng lại công trình mới theo tỷ lệ diện tích sở hữu.

Trong trường hợp cư dân không có nhu cầu góp vốn xây dựng lại, khu đất sẽ được Nhà nước giao cho chủ đầu tư triển khai dự án. Khi đó, các chủ sở hữu sẽ được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất tương ứng với tỷ lệ diện tích sử dụng chung theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.

Nếu khu đất sau khi phá dỡ không tiếp tục được quy hoạch để xây dựng chung cư, chủ sở hữu căn hộ cũng được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.

Bên cạnh các quyền lợi nêu trên, dự thảo cũng quy định chủ sở hữu có trách nhiệm chấp hành việc di dời, phá dỡ, giải phóng mặt bằng, tái định cư cũng như các nghĩa vụ liên quan theo quy định của pháp luật.

Về thời hạn sử dụng nhà chung cư, dự thảo xác định căn cứ dựa trên hồ sơ thiết kế công trình kết hợp với kết quả kiểm định chất lượng trong quá trình sử dụng. Thời hạn này phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền và được tính từ thời điểm công trình được nghiệm thu, đưa vào sử dụng.

Ngoài trường hợp hết thời hạn sử dụng, dự thảo còn bổ sung các trường hợp bắt buộc phải phá dỡ như công trình bị hư hỏng nặng do thiên tai, cháy nổ, xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sập đổ hoặc không còn đáp ứng các điều kiện bảo đảm an toàn.

Để bảo đảm quyền lợi cho cư dân, Bộ Xây dựng đề xuất ưu tiên tái định cư tại chỗ nếu khu đất vẫn phù hợp quy hoạch và tiếp tục xây dựng chung cư mới. Trường hợp không còn quy hoạch xây dựng nhà chung cư, chủ sở hữu sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc được bố trí tái định cư tại địa điểm khác trong cùng xã, phường hoặc khu vực lân cận.

Liên quan đến đề xuất này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ cùng các bộ, ngành, đề nghị không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu căn hộ khi chung cư hết thời hạn sử dụng nhưng thuộc diện phải phá dỡ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, đề xuất của Bộ Xây dựng góp phần thay đổi cách nhìn nhận về căn hộ chung cư, từ loại tài sản được xem là sở hữu lâu dài sang loại hình công trình có thời hạn sử dụng nhất định do quá trình xuống cấp theo thời gian.

Tuy nhiên, HoREA cho rằng quy định này có thể tạo tâm lý lo ngại cho người dân, đồng thời chưa bảo đảm tính ổn định và thống nhất của hệ thống pháp luật.

Hiệp hội cũng cho rằng nội dung về chấm dứt quyền sở hữu chung cư thực chất là đề xuất từng được đưa ra trong quá trình xây dựng Luật Nhà ở năm 2023 nhưng không được chấp thuận.

Dẫn lại kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội trong quá trình thảo luận Luật Nhà ở năm 2023, HoREA cho biết cơ quan này từng không đồng tình với quy định sở hữu chung cư có thời hạn vì cho rằng nội dung này tác động trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản của người dân. Thay vào đó, cần tập trung quy định rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc quyết định di dời, phá dỡ và cải tạo các chung cư không còn bảo đảm an toàn.

Theo HoREA, pháp luật hiện hành đã quy định quyền sở hữu nhà ở không xác định thời hạn gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định, lâu dài, đồng thời vẫn cho phép tồn tại hình thức sở hữu nhà ở có thời hạn trong các trường hợp có thỏa thuận giữa các bên hoặc theo thời hạn sử dụng đất.

Từ đó, Hiệp hội đề xuất tiếp tục giữ nguyên quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư không xác định thời hạn như Luật Nhà ở năm 2023, đồng thời chỉ áp dụng hình thức sở hữu có thời hạn đối với các trường hợp các bên tự thỏa thuận trong hợp đồng mua bán hoặc đối với nhà ở được xây dựng trên đất có thời hạn sử dụng, thay vì áp dụng cho toàn bộ nhà chung cư.